專家解讀：湘潭縣解決城鎮(zhèn)開發(fā)國有建設(shè)用地權(quán)證歷史遺留問題的實施意見（修訂）的通知》
湘潭縣人民政府門戶網(wǎng)站 www.hrlh.com.cn 發(fā)布時間：2024-12-10 11:12
一、起草背景和必要性說明
為妥善解決城鎮(zhèn)開發(fā)國有建設(shè)用地權(quán)證辦理歷史遺留問題，湘潭縣人民政府辦公室印發(fā)了《湘潭縣解決城鎮(zhèn)開發(fā)國有建設(shè)用地權(quán)證辦理歷史遺留問題的實施意見（修訂）》的通知（潭縣政辦發(fā)〔2018〕24號），于2018年12月5日起執(zhí)行，至今已超過5年。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，規(guī)范性文件的有效期一般不超過5年，即該文件使用期限至2023年12月4日止。多年來，該文件解決了縣域范圍內(nèi)原國有企業(yè)破產(chǎn)和改制中處置的職工宿舍、縣城范圍內(nèi)的拆遷安置房、機關(guān)事業(yè)單位和國有企業(yè)職工根據(jù)當(dāng)時的房改房政策購買的公有住宅、集資建房、鄉(xiāng)鎮(zhèn)國有建設(shè)用地上的房屋等因權(quán)屬來源材料不完善，不符合現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記辦理要求而形成久而未決的歷史遺留問題。目前，我局在針對歷史遺留問題的處置上，仍在參照該文條款執(zhí)行，從2023年12月5日起至今，已辦理27宗。為妥善解決我縣城鎮(zhèn)開發(fā)國有建設(shè)用地權(quán)證辦理歷史遺留問題，維護(hù)群眾合法權(quán)益，聚焦房地產(chǎn)辦證信訪突出問題，堅持“尊重歷史、依法依規(guī)、維護(hù)權(quán)益、便民利民、分類施策、標(biāo)本兼治”原則，根據(jù)《湖南省行政程序規(guī)定》《湖南省規(guī)范性文件管理辦法》相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實際，在收集相關(guān)意見后，我局起草了《湘潭縣解決城鎮(zhèn)開發(fā)國有建設(shè)用地權(quán)證辦理歷史遺留問題的實施意見（）》。
二、文件制定過程
�。ㄒ唬┢鸩輪挝唬合嫣犊h自然資源局。
（二）制定過程：
1．組織實施：我局開發(fā)利用股在2024年6月開始組織征求意見于2024年6月21日收到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣直各相關(guān)單位、天易經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設(shè)局的意見后形成終稿。
2．征求意見情況：在經(jīng)過我局相關(guān)股室與會討論并根據(jù)縣司法局、縣稅務(wù)局、天易經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設(shè)局、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)意見進(jìn)行修改完善。
3.縣人民政府批準(zhǔn)情況：2024年7月31日，縣委副書記、縣長王利在縣政府三樓常務(wù)會議室主持召開縣人民政府第十七屆五十次常務(wù)會議。會議在第四個議題聽取了我局局長關(guān)于該實施意見的情況匯報。會議原則同意該實施意見，并要求我局根據(jù)會議精神修改完善，按程序印發(fā)實施。
三、文件主要內(nèi)容
�。ㄒ唬┻m用范圍
1．城鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)包括縣城范圍和鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍�？h城范圍指縣城已建成區(qū)及天易經(jīng)開區(qū)10.67平方公里的區(qū)域，鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍指縣城范圍之外的區(qū)域；
2．該實施意見適用于有合法權(quán)屬來源證明的國有建設(shè)用地的權(quán)證辦理。
�。ǘ┺k理范圍
�。ㄒ唬﹪鴦�(wù)院55號令施行前經(jīng)審批占用國有土地的不動產(chǎn)登記
縣域范圍內(nèi)，1990年5月19日《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院55號令）施行前，經(jīng)縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審批占用國有土地建房，并交納了一定的費用，尚未辦理土地登記手續(xù)的，其土地仍屬于劃撥土地，可以保留其劃撥土地性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定完善規(guī)劃手續(xù)，按劃撥土地辦理土地登記。但原土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行政策規(guī)定辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金。
�。ǘ┰瓏衅髽I(yè)破產(chǎn)和改制中處置的職工宿舍的不動產(chǎn)登記
縣域范圍內(nèi)，原國有企業(yè)破產(chǎn)和改制職工宿舍處置至職工個人，已辦理房產(chǎn)證但未辦理國有土地使用證的，按建筑面積20元/㎡標(biāo)準(zhǔn)繳納出讓金并繳納契稅后，按協(xié)議方式辦理，土地使用權(quán)年限自購房之日起算。
�。ㄈ┛h城范圍內(nèi)已辦理房產(chǎn)證但未辦理國土證的不動產(chǎn)登記
1．1999年12月31日之前，在縣城范圍內(nèi)的拆遷安置房、城塘住宅區(qū)和深塘住宅區(qū)住房，機關(guān)事業(yè)單位和國有企業(yè)職工根據(jù)當(dāng)時的房改政策購買公有住房、集資建房的，按下列規(guī)定辦理：
（1）根據(jù)當(dāng)時房改政策在縣城建設(shè)的公寓式住宅（房改房、集資房），已辦理房產(chǎn)證但未辦理國土證且土地使用權(quán)人一直沒有變更的，按建筑面積40元/㎡標(biāo)準(zhǔn)繳納出讓金并交納契稅后，可按協(xié)議出讓方式辦理國有土地出讓手續(xù)。已發(fā)生過戶的，按規(guī)定補繳交易稅費后，辦理過戶手續(xù)。土地使用權(quán)年限自該棟房屋購地之日起計算。
（2）根據(jù)當(dāng)時房改政策在縣城建設(shè)住宅的過程中，配套建設(shè)的商業(yè)性用房，不在房改政策之內(nèi)，屬于改變土地用途，應(yīng)當(dāng)完善相關(guān)規(guī)劃變更手續(xù)，商業(yè)部分土地出讓金補繳根據(jù)其分?jǐn)偯娣e，按現(xiàn)行商業(yè)用地基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的40%確定（分?jǐn)偼恋孛娣e=商業(yè)用房面積/整棟總建筑面積×整棟占地面積）。土地使用權(quán)年限自購地之日起計算。
2．單位和個人購買原縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)一條街土地建房，已辦理房產(chǎn)證但未辦理土地登記手續(xù)的，住宅部分按建筑面積40元/㎡標(biāo)準(zhǔn)繳納出讓金并繳納契稅后，按協(xié)議出讓方式辦理國有建設(shè)用地登記手續(xù)。商業(yè)部分土地出讓金補繳根據(jù)其分?jǐn)偯娣e，按現(xiàn)行商業(yè)用地基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的40%確定（分?jǐn)偼恋孛娣e=商業(yè)用房面積/整棟總建筑面積×整棟占地面積）。土地使用權(quán)年限自購地之日起計算。
3．1996年底前，購買縣直機關(guān)、事業(yè)單位等國有單位對外出售的國有劃撥建設(shè)用地建房，已辦理房產(chǎn)證但未辦理國有土地使用證應(yīng)當(dāng)完善好國有資產(chǎn)處置手續(xù)，補繳土地出讓金及繳納契稅。及改變土地用途的，還應(yīng)當(dāng)完善相關(guān)規(guī)劃變更手續(xù)。土地出讓金補繳根據(jù)其分?jǐn)偯娣e，對照現(xiàn)行基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)用地按 40%、住宅用地按 35%確定 （分?jǐn)偼恋孛娣e=商住用房面積/整棟總建筑面積×整占地面積）。土地使用權(quán)年限自購地之日起計算。
4．1990年5月19日至2006年7月30日期，從縣城建設(shè)指揮部或易俗河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會（湘潭縣經(jīng)濟開發(fā)公司）直接購買土地的，按當(dāng)時購地價繳納契稅后，憑當(dāng)時合同、出讓金票據(jù)，以當(dāng)時購地人名稱辦理國土登記手續(xù)，土地使用權(quán)年限沒有約定的，自購地之日起計算。
5．1995年縣城搬遷后，有關(guān)村組已經(jīng)成建制轉(zhuǎn)戶，原村組單位和個人使用且符合國家相關(guān)用地政策的原建設(shè)用地可以繼續(xù)保留劃撥性質(zhì)，但土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按現(xiàn)行政策辦理土地出讓手續(xù)。因房屋老舊繼續(xù)使用有安全風(fēng)險申請改建的，須經(jīng)自然資源局批準(zhǔn)同意，其土地可以繼續(xù)保留劃撥性質(zhì)。
6．個人購地建房和拆遷戶安置土地自建房超用地面積的，對超用地面積部分，經(jīng)自然資源局審查確認(rèn)并依法處罰、補辦用地規(guī)劃手續(xù)后，由自然資源局按協(xié)議出讓方式辦理土地出讓手續(xù)，出讓價格按現(xiàn)時市場土地價格確定，出讓年限與主體建筑用地使用權(quán)年限保持一致。
�。ㄋ模┛h城范圍內(nèi)土地來源合法，已建設(shè)完成但未辦理房產(chǎn)證的不動產(chǎn)登記
1．房屋在1999年12月31日之前竣工的，按照建筑面積40元/㎡標(biāo)準(zhǔn)繳納綜合報建費，按建筑造價260元/㎡標(biāo)準(zhǔn)繳納增值稅等相關(guān)稅費；
2．房屋在2000年1月1日至2004年12月31日期間竣工的，按60元/㎡繳納綜合報建費，按建筑造價300元/㎡標(biāo)準(zhǔn)繳納增值稅等相關(guān)稅費；
3．房屋在2005年1月1日至2010年3月10日期間竣工的，按60元/㎡繳納綜合報建費，按縣人民政府已出臺的計稅指導(dǎo)價繳納增值稅等相關(guān)稅費。2010年3月10日之后建房的，均按現(xiàn)行政策繳納綜合報建費等非稅收入和增值稅等相關(guān)稅費。
（五）鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)已辦理房產(chǎn)證但未辦理國土證的不動產(chǎn)登記
1．1990年5月19日至2002年6月30日期間，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（不含易俗河鎮(zhèn)）小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)區(qū)域內(nèi)購地建房的，按下列規(guī)定辦理：
�。�1）從鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府委托的站、所或政府主辦的城鎮(zhèn)開發(fā)公司等單位購地建房，所購?fù)恋卣魇帐掷m(xù)完備的，由自然資源局按規(guī)定補辦規(guī)劃手續(xù)，購地者憑交納購地款憑證，按購地價格繳納契稅后，按出讓土地直接辦理國有土地使用權(quán)登記手續(xù)，土地使用權(quán)年限自購地之日起算。
�。�2）從鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府委托的站、所或政府主辦的城鎮(zhèn)開發(fā)公司等單位購地建房，所購?fù)恋匚慈〉糜行д魇张牡�，即使已按照�?dāng)時的政策標(biāo)準(zhǔn)支付了被征地單位和個人征收補償費，仍屬集體土地，應(yīng)當(dāng)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按規(guī)定補辦土地報批手續(xù)，根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定繳納土地出讓金后，按相關(guān)規(guī)定以協(xié)議方式供地。
2．歷史存續(xù)的國有土地尚未辦理土地登記的，不適用本意見。應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同類型，結(jié)合當(dāng)時政策和現(xiàn)行規(guī)定分別處理。
�。┼l(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)土地來源合法，已建設(shè)完成但未辦理房產(chǎn)證的不動產(chǎn)登記
1．在2004年12月31日之前購地建房未辦報建手續(xù)的，按原建筑面積5元/㎡標(biāo)準(zhǔn)繳納綜合報建費，按建筑造價200元/㎡標(biāo)準(zhǔn)繳納增值稅等相關(guān)稅費。
2．在2005年1月1日至2010年3月10日期間購地建房未辦報建手續(xù)的，按照建筑面積10元/㎡標(biāo)準(zhǔn)繳納綜合報建費，按當(dāng)時建筑造價繳納增值稅。2010年3月10日之后建房的，均按現(xiàn)行政策繳納增值稅等相關(guān)稅費。
�。ㄆ撸╆P(guān)于竣工驗收的處理
土地來源合法，建設(shè)已完成但尚未辦理房產(chǎn)證的，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)，缺失的由自然資源局、住建局等單位補辦相關(guān)手續(xù)或出具意見。2010年3月10日以前，建設(shè)完工的私人建房和聯(lián)建房面積超過2000㎡以上（含2000㎡）的項目，需委托有資質(zhì)的房屋建筑工程質(zhì)量鑒定機構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量鑒定，確定其結(jié)構(gòu)安全性能；私人建房或聯(lián)建房為商居樓的，面積超過2000㎡或?qū)訑?shù)為六層及以上項目還須由消防大隊出具消防意見。私人建房或聯(lián)建面積不超過2000㎡或六層以下的，須提交建設(shè)業(yè)主自己承擔(dān)項目質(zhì)量、安全全部責(zé)任的承諾書，經(jīng)審批后，可補辦施工許可證及竣工驗收備案手續(xù)。在辦證過程中涉及到更名、二手房交易的，經(jīng)稅務(wù)局按相關(guān)規(guī)定辦理稅收手續(xù)后，方可申請補辦不動產(chǎn)權(quán)證手續(xù)。
�。ò耍╆P(guān)于超占土地的處理
1．縣城范圍內(nèi)，個人購地建房和拆遷戶安置土地自建房超用地面積的，對超用地面積部分，經(jīng)自然資源局審查確認(rèn)并依法處罰、補辦用地規(guī)劃手續(xù)后，由自然資源局按協(xié)議出讓方式辦理土地出讓手續(xù)，出讓價格按現(xiàn)時市場土地價格確定，出讓年限與主體建筑用地使用權(quán)年限保持一致。
2．鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)，購地建房、自建房房產(chǎn)占地面積超出土地登記面積的，如超出部分在3%以內(nèi)，且不超過20㎡的，在登記前，必須做好權(quán)屬調(diào)查，確保超占土地部分屬于國有建設(shè)用地，沒有權(quán)屬糾紛。采用批后監(jiān)管方式補交土地出讓金，由自然資源部門發(fā)出補繳土地價款通知書，出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)：在標(biāo)定地價出臺前，按基準(zhǔn)地價1.5 倍收繳土地出讓金；標(biāo)定地價出臺后，按標(biāo)定地價1.2倍收繳土地出讓金。
超越上述范圍的不適用簡易程序，須按程序辦理補交土地出讓金手續(xù)。
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